如果你长期饱受邻居单位的Airbnb短租客喧闹、凌晨泳池派对或各种干扰之苦，2026年或许将迎来令人期待的新法律改革。多家媒体近日引述官员消息指出，政府正加紧制定全国短期住宿（STRA）监管框架，并有望于2026年初公布，以迎接政府“旅游推广年”所预计的游客潮。
地方政府发展部长倪可敏早前表示，他们已完成《国家规划框架》，其中包括一套短期租赁统一规划指引，将作为管理Airbnb等STRA服务的基础。
倪可敏曾在国会透露，这项框架将明确如何处理干扰问题，并很可能加入短租执照制度，要求房东符合安全标准、住人规范及管理要求。然而，确切生效日期仍未公布。
住户能做什么？现有法律已有“盾牌”
在新法律未实施前，居民仍有多个法律途径可对抗扰民的短租活动。
根据《分层管理法令》（简称SMA），公寓或分层物业的业主在大会上通过特别决议，可制定或修改附例，包括
全面禁止或严格限制Airbnb。这意味着，只要多数业主支持，禁止短租即可成为具有法律效力的住规。
这一权力已获得司法支持。2020 年，大马联邦法院在着名的Verve Suites Mont’ Kiara案件中裁定，业主立案组织有权通过附例禁止短租，判决被视为具有里程碑意义。
同样在2023年的Wawasan Raya v Marc Residence案中，上诉法院进一步确认：短租本身不“非法”，但管理层可以通过合法程序严格执行禁止短租或限制短租的附例。
居民的即时权利：可以立即投诉
如果邻居单位的Airbnb客人正在造成噪音或安全干扰，你无需等到下一次业主大会。
SMA明文保障居民的 “宁静享有权”，多数公寓的附例也会列明禁止干扰他人安宁的条款。
管理公司有权采取以下措施：
**限制泳池、健身房等设施仅供住户使用
**向短租客征收 额外设施使用费，以遏制“派对型访客”
**对违规业主施加最高RM200的罚款（根据 SMA 第 70（2） 条）
但执行成效高低，则取决于管理公司的专业度与实际执法力度。
新监管框架会不会推翻住规？
目前看，不会。
根据已曝光的政策方向，新框架更注重：
**STRA 运营者必须申请执照
**强制短租登记制度
**限制住宅单位每年能短租的天数
**强制执行安全、防火、住客登记标准
这些措施不会推翻公寓自订的禁止短租附例，反而进一步强化居民通过立案组织管理短租的权力。
槟城已实施全国最严格措施之一：岛内住宅地契公寓几乎全面禁止短租，仅“商业地契”建筑可在JMB批准下经营。
为什么你必须关注？
对Airbnb房东：
未来你不能再假设 “拥有房子＝可以随时短租”。你必须了解：
**你的物业是住宅地契还是商业地契？
**公寓附例是否禁止 STRA？
**是否需要申请短租执照？
对居民与管理层：
新框架提供更清晰的法律支撑，使得投诉“噪音”、“安保风险”、“公共设施滥用”等行为更具力度，地方政府（PBT）也将有权对非法短租单位罚款或勒令关闭。
随着2026年监管框架的逐步明朗，大马的短租生态或将迎来重大转型。
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